Кредитование строительства в Нью-Йорке: исключительность Манхэттена
В масштабах страны понятие нового раунда строительства кажется довольно несовместимым с неутешительными темпами экономического роста и роста рабочих мест, которые стали отличительной чертой восстановления.
За пределами жилищного сектора, где фундаментальные показатели укрепились в контексте умирающего рынка жилья, у девелоперов на большинстве рынков есть веские причины откладывать проекты нового строительства до тех пор, пока цены на активы и спрос на площади не покажут признаки устойчивого улучшения. . Данные подтверждают, что, по крайней мере, на данный момент, строительство и связанное с ним кредитование остаются на низком уровне.
Необычайный рост цен на трофейные офисы на Манхэттене является причиной исключения, мотивируя новое строительство, которое в конечном итоге захватит непропорционально большую долю городской площади. абсорбция.
США Развитие в цифрах
Сравнивая затраты на строительство с преобладающими ценами на активы, национальные расчеты обычно отдают предпочтение покупке активов, а не строительству. В результате показатели строительной деятельности за пределами многоквартирного сектора демонстрируют вялое развитие в ближайшей перспективе. Согласно последним данным Бюро статистики труда, занятость в строительстве упала в большинстве штатов и мегаполисов в период с апреля по май уже на крайне низком уровне.
По сравнению с годом ранее, строительство занятость в мае упала в 28 штатах и лишь незначительно выросла в тех областях, где она выросла. Убытки часто приходились на коммерческое строительство, но шестилетний жилищный кризис также продолжал сказываться. Из-за макроэкономических факторов и переизбытка квартир на одну семью и кондоминиумов в строительстве было зафиксировано наибольшее снижение в мае в Неваде и Флориде.
Годовые расходы на строительство также снизились, даже с учетом корректировок. в затратах на затраты и труд. В общенациональном масштабе частные расходы на строительство в апреле были на 10,3 процента ниже, чем годом ранее. Многосемейные расходы снизились на 7,6 процента, а расходы на офисы - на 14 процентов. Расходы на строительство розничной торговли установили планку снижения среди типов коммерческой недвижимости, сократившись на 17,5% в год.
В связи с тем, что в стадии реализации находится несколько новых проектов, спрос на строительные кредиты продолжает оставаться низким. Точно так же стандарты андеррайтинга для строительных ссуд остаются жесткими даже после того, как они разморозились для стабилизированных активов. Остаток кредитов на строительство и развитие на балансах банков снизился в натуральном выражении. С пикового значения в 631 миллиард долларов в первом квартале 2008 года ссуды на строительство и развитие на банковских балансах упали более чем на 50 процентов, до 296 миллиардов долларов в первом квартале 2011 года.
Регулирующее давление, с которым сталкиваются банки. это понятно, учитывая производительность их устаревших пулов. Уровень невыполнения обязательств по ссудам на строительство в настоящее время составляет 16 процентов, что в четыре раза выше, чем ссуды для коммерческой и многоквартирной недвижимости на месте.
Во многих случаях наблюдатели рынка и политики называют то, что мешает плохой коммерческой недвижимости. ссуды фактически являются просроченной задолженностью по ссудам на строительство, оставшимся после бурных дней. Ближайшие перспективы возврата средств по этим займам туманны. Для банков с активами более 1 миллиарда долларов чистые списания по унаследованным строительным кредитам в первом квартале достигли 4,9 процента, что примерно в пять раз выше ставки для коммерческих и многосемейных кредитов.
Манхэттен, Дивергент
Существенно опережая национальные инвестиционные тенденции в ходе восстановления, рынок трофейных офисов Манхэттена также находится на пороге бума развития. Цены достаточно высоки для лучших активов, и развитие может стать вариантом для хорошо капитализированных институциональных участников рынка.
Как сообщил в прошлом месяце Дэвид Левитт из Bloomberg, в настоящее время на рынке находится более 25 миллионов квадратных футов новых площадей. предложение или стадии планирования или уже в стадии строительства. Если каждый из этих проектов будет реализован, доля вакантных площадей в офисах на Манхэттене почти наверняка вырастет, если только не будет сопровождаться значительно более высоким ростом занятости в офисных помещениях, чем мы прогнозируем в настоящее время.
Но разработчики этих проектов разнятся от государственных REIT, таких как Brookfield и Vornado, до частных застройщиков, таких как Silverstein и Related, - вряд ли пострадают от повышения доли вакантных площадей. Учитывая относительный возраст инвентаря класса A Манхэттена, исторические тенденции предполагают, что арендаторы будут тяготеть к новым объектам недвижимости, при этом старые и функционально устаревшие объекты будут страдать от негативного воздействия миграции арендаторов.
Сэм Чандан, доктор философии, президент и главный экономист Chandan Economics и адъюнкт-профессор школы Wharton.
комментариев