Местные: Покупатели Condo умоляют
Один покупатель, который согласился заплатить 5,75 млн. Долл. США для вечера в Верхний Восточный пентхаус в прошлом году, теперь пытается нарушить контракт, потому что, помимо прочего, Фитнес-центр на крыше, с полным временем, который он был обещан Важен тренажерный зал, согласно адвокату покупателя, в настоящее время ведут переговоры о урегулировании.
Другие, страдающие от раскаяния кондо-покупателей, запустили аналогичные споры для депозитов в этом году, потому что разработчики не смогли доставить удобства, такие как Bosch кухонная техника или общая комната с Телевидение высокой четкости.
Адвокаты на недвижимость были затоплены клиентами, которые стремятся перерываться или пересмотреть контракты в условиях, подписанные до того, как рецессия достигла Манхэттена, согласно семью местным адвокатам. Некоторые покупатели пытаются вообще выяснить сделки без лишения депозитов, которые они сделали на квартирах, они больше не могут позволить себе. Другие ищут частичные возмещения, снижение цен или уступок от разработчиков на основе различий в материалах между готовым единицей, а также описанным в начальных планах, предлагающих.
"на хорошем рынке, это не всегда в Интерес покупателей для осуществления своих прав по договору », - заявил адвокат Дэвид С. Вробель. «Если квартира была немного меньше, это был дефект, который был упущен из виду. Теперь люди становятся более агрессивными с преследованием своих прав. Когда вы говорите около 2 миллионов долларов вниз, это реальные деньги, это черт возьми, должно быть, было то, что было обещано ».
Большинство из этих споров были решены до того, как они будут поданы с помощью Генерального ведомства Государственного прокурора, который под Государственное право определяет, какую сторону наградить депозит в случае падения продажи; Тем не менее, офис Генерального прокурора имел всплеск по количеству споров в стиле депонирования в этом году. Из 133 зарегистрированных в штате Нью-Йорк в 2008 году по состоянию на 5 декабря 31 из них были вошли в ноябре только в ноябре, более чем в любом другом месяце (большинство 133 были в Нью-Йорке). Номер по штатам для2008 Также был также значительно выше, чем в 2007 году, согласно пропагателям, знакомым с заявками.
Адренда Сандор Д. Крауса сказал, что он никогда не был больше засаснул случаи сокращения кондо-восстановления. Он поселился три за последние шесть месяцев - сказал он, он смог восстановить полный депозит в двух из них - и собирается подать еще три костюма с генеральным прокурором, в котором клиенты просят как минимум на 10 процентов сокращения Цена договора.
"в деформациях на распоряжении", - сказал г-н Краусс, - мы сделали претензии, которые варьируются от клиентов, теряющих свою работу, и не способны ее себе позволить, к структурным изменениям в изменениях в предоставлении финансирования. , "
Адвокат Адам Лейтман Бэйли сказал, что недавно получил клиент из договора на кондо в Бруклине, основанный на материальном отклонении от плана предлагая.
" [Покупатель] Подписал контракт на определенный агрегат, а затем они внесли изменения в плану предлагая, и теперь у нее есть большой полюс в середине гостиной », - сказал он. «Я позвонил [разработчик] и сказал им, и они проклинали. Они сказали «F-U», когда мы впервые поговорили с ними, а затем мы написали их письмо, перечисляющее 20 причин, по которым они нарушили условия договора продажи, плана предлагает и Нью-Йорк. Они позвонили нам и сказали: «Мы получили ваше письмо и посмотрели на вас, поэтому мы выпустим вас». «
MR. Бейли отказался обсудить особенности о каких-либо случаях, которые он в настоящее время посреднил, но сказал, что его фирма имеет не менее 17 или 18 костюмов от имени отдельных лиц или ассоциаций домовладельцев, в ожидании прокурора Генерального ведомства и многие другие, которые никогда не делали этого далеко. Настоящая неделя, например, он договорился о сделке для группы российских инвесторов, которые согласились заплатить 1,15 млн. Долларов США за единицу в новом развитии Манхэттена. Г-н Бэйли сказал, что ожидал, что дело проехать в судебный процесс, но в последнюю минуту разработчики согласились сбить 40 процентов от цены договора. Российские инвесторы закрылись наЧетверг, сказал он.
Многие из покупателей Нью-Йорка, пытающиеся сломать свои контракты, не являются институциональными инвесторами или небольшими спекулянтами, хотя и для них, подсластители часто Недостаточно, сказал Тони Авраам, адвокат, который договорился о спорах под возмещением депозитов для покупателей Кондо-покупателей в Бруклине и Манхэттене.
Один из его клиентов, только что утратил депозит на кондо в размере 700 000 долларов в городке Батареи, который обесценился Поскольку он подписал контракт в 2007 году. «Мы получили разработчик, чтобы согласиться заплатить налог на передачу недвижимости, но тогда покупатель не хотел идти вперед, потому что он получил холодные ноги», - сказал господин Авраам. «Он потерял 70 000 долларов».
Покупатели начали связываться с мистером Авраамом в 2007 году, чтобы восстановить свои депозиты, сказал он. Многие были люди среднего класса, которые поставили 60 000 долларов до 80 000 долларов за Бруклинские прессо. «Покупатель говорит:« Я хочу свой депозит », - сказал г-н Авраам о типичных переговорах. «Разработчик говорит:« Нет, это Сталинград, мы будем стоять и умереть ». Покупатель говорит:« Мы убежим ».«
Обычно они достигают компромисса. Хотя г-н Авраам сумел оправдать до 50 процентов от местоположения покупателей в некоторых случаях, цель состоит в том, чтобы перейти как можно больше затрат на закрытие разработчику. У него есть два предложения о столах разработчиков Нью-Йорка, прямо сейчас просят их оплатить налог на передачу недвижимости, чтобы побудить покупателя идти вперед с продажей.
более строгим Требования к кредитам являются договорные нарушения контракта на обеих сторонах, поскольку разработчики не могут закончить здание в указанном окне строительства - обычно два года, и покупатели оказываются не в состоянии обеспечить ипотеки, которые они ожидали.
артистка и фотограф, который поставил Вниз в размере 180 000 долларов США на 1,8 млн. Манхэттенской квартиры остаются в споре в области условного депонирования со своим спонсором над задержками строительства, сказал адвокат, представляющий их. Он отказался быть назван в этой истории, поскольку переговорынепрерывный. Запланированное закрытие мартов было проведено до ноября, но к тому времени банк пара больше не мог дать им ипотеку. Они еще не достигли урегулирования, но адвокат сказал, что разработчик согласился спустить 400 000 долларов от цены договора.
даже в тех случаях, когда покупатели все еще могут получить ипотеку, задержка закрытия шесть месяцев может означать Сотни долларов больше расходов в без карманных расходов, по словам адвоката Джонатана Давидоффа.
"проблема на стороне покупателя, если они должны были закрыть шесть месяцев назад, они могли бы поставить на 10 процентов на единице; Теперь вы должны поставить 20 или 25 процентов », - сказал он. Между тем, большинство банков будут давать только покупки 70 или 80 процентов оценочной стоимости квартиры, и г-н Дэвидофф заявил, что его клиенты являются недвижимостью, стоимостью от 10 до 25 процентов меньше, чем оценки в договоре. Он обычно смог заставить разработчику спуститься от 20 до 25 процентов от цены закрытия в договоре, когда покупатель сможет получить ипотеку, и в некоторых обстоятельствах спонсор договорился о сокращении 50 процентов. Он ожидает, что ценности имущества упадут на 30-35 процентов в ближайшее время, делая разработчикам еще более ярким.
«Мы подозреваем, что это будет цвести», - сказал г-н Давидофф. «Это в основном идеальный шторм, что происходит на Уолл-стрит, увольнениями и жилой кондо-бум ... без стен-стрит бонусов, рынок собирается смягчить».
комментариев