Спустя годы после краха жилье с чрезмерной заемной средой остается проблемой в Нью-Йорке
Стуй-Таун: образец собственности с чрезмерным кредитным плечом.
Преобладающий миф о недвижимости Нью-Йорка состоит в том, что даже если один переплачивая, собственность всегда может в конце концов вырасти и превзойти вложенные в нее затраты. Проще говоря, это вопрос зависания, зависания, капитального ремонта или, в случае арендаторов со стабилизированной арендной платой, вытеснения. Как гласит старая поговорка о земле на Манхэттене: они больше ее не зарабатывают.
Но, конечно, как показывает разгром Стейтауна и Питера Купера Виллидж, дефицит может порождать успех, но он не гарантирует этого. Даже на таком быстро развивающемся рынке жилой недвижимости, как тот, который сейчас переживает Нью-Йорк.
Более того, влияние последнего бума и спада продолжает ощущаться в Нью-Йорке, о чем свидетельствует опубликованный сегодня отчет офисом члена совета Дэна Гародника. Несмотря на тот факт, что рынок недвижимости Нью-Йорка, казалось, полностью восстановился после жилищного кризиса, «частные инвестиционные компании и другие компании продолжают чрезмерно использовать жилье в Нью-Йорке, что приводит к катастрофическим результатам для арендаторов», говорится в отчете.
На самом деле, именно на таких рынках недвижимости, как этот, появляется недвижимость с избыточной заемной средой, когда покупатели и инвесторы воспринимают головокружительное настроение рынка как показатель того, что любая цена является хорошей, а стоимость любого здания может быть «разблокирован» одним касанием. Что, кстати, часто включает попытки вытеснить арендаторов с регулируемой арендной платой, чтобы уступить место арендаторам с рыночной ставкой. Что, как и сейчас, когда город пытается создать более доступное жилье, делает сохранение того, что уже существует, тем более важным.
«Я думаю, что это часто происходит в контексте амбициозного рынка жилья. где инвесторы видят возможности, которые могут противоречить хорошей государственной политике », - сказал г-н Гародник в интервью Observer. «Мы видели это еще в сделке в Стюи-Тауне, и сейчас она продолжается с бассейном« Три района »и другими примерами в меньшем масштабе по всему городу».
Портфель «Три района», состоящий из 40 зданий в Бронксе , Бруклин и Северный Манхэттен подали заявление о лишении права выкупа закладной в конце 2013 года, подчеркнув, что последствия такого чрезмерного заемного капитала случаются не только после финансового кризиса.
В отчете предлагается внести ряд изменений в политику, которые необходимо внести. говорит, что поможет искоренить хищническое равенство или, по крайней мере, минимизировать его влияние. (Здания часто проходят через последовательные циклы владения и дефолта из-за того, что новые покупатели берут на себя то, что в большинстве случаев оказалось неприемлемым долгом; здание считается чрезмерно заемным, когда оно берет на себя долг, который более чем в семь раз превышает его доход от аренды.)
Среди предписаний: увеличение количества зданий в Программе альтернативного правоприменения HPD, которая требует, чтобы домовладельцы ветхих зданий производили ремонт под угрозой со стороны города и наложения залога на собственность . Количество единиц в программе в настоящее время ограничено 200 - однако, поскольку в этом году список AEP превысил 187, учитывая, что больше зданий не соответствовали установленному законом минимальному количеству нарушений, такой шаг может также потребовать снижения требований до участвовать в программе, для которой, по словам г-на Гародника, он будет открыт.
Другие предложения по политике варьируются от бюджетных вмешательств, таких как поддержка инициатив по организации арендаторов с большими финансовыми ресурсами до изменений на уровне штата, таких как введение новых правил штата вокруг Закона о реинвестициях в сообществах, который подталкивает банки к кредитованию сообществ с низкими доходами. В то время как предложения на уровне города включают продвижение ответственных собственников, возможно, даже получение городом выкупленных ипотечных кредитов и их перепродажу хорошим арендодателям, а также установление новых стандартов для получателей, которые в настоящее время не могут быть предъявлены иски в Жилищном суде без одобрения судьи Верховного суда, который назначил их.
Эти шаги тем более необходимы в нынешних условиях - растущий рынок с острой потребностью в доступном жилье, - заявил г-н Гародник.
«Я думаю, что city, поскольку мы все делаем упор на доступное жилье - создавая новые квартиры и сохраняя те, которые у нас есть, - борьба с хищнической справедливостью стала еще более важной. В тех ситуациях, когда у собственности огромная задолженность, есть два способа выжить: один - вытеснить арендаторов с низкой арендной платой в надежде получить больший доход от более высокой арендной платы или снизить ваши расходы, спустив свои здания в землю, а во многих случаях случаи просто уходят. Обе ситуации не подходят для арендаторов, и я чувствую, что мы будем видеть, как это будет повторяться снова и снова, если мы что-то не сделаем ».
комментариев